Pas-de-porte(Droit d'entrée)
Par Antoine Amant · Mis à jour le 30 mars 2026
Somme versée au propriétaire des murs lors de l'entrée dans un local commercial. Non récupérable, mais négociable.
À retenir : Versé au propriétaire — non récupérable, mais négociable (franchise de loyer en contrepartie)
Définition
Le pas-de-porte est une somme versée au propriétaire des murs lors de l'entrée dans un local commercial. Aussi appelé « droit d'entrée », il se distingue du droit au bail en ce qu'il est versé au propriétaire (et non au locataire sortant) et qu'il n'est pas récupérable. Fiscalement, il peut être qualifié de supplément de loyer (charge déductible sur la durée du bail) ou d'indemnité en capital (immobilisation non déductible). La qualification dépend de la rédaction du bail.
En pratique
- Le pas-de-porte n'est jamais obligatoire. Un local vacant depuis longtemps ou nécessitant des travaux importants peut justifier sa suppression totale lors de la négociation.
- Stratégie de négociation : proposez de payer le pas-de-porte en échange d'une franchise de loyer de 3 à 6 mois. Le propriétaire reçoit un capital immédiat, vous préservez votre trésorerie pendant les travaux.
- Vérifiez la qualification fiscale dans le bail : en « supplément de loyer », le pas-de-porte est déductible de vos impôts (étalé sur la durée du bail). En « indemnité en capital », il ne l'est pas.
- Vous pouvez négocier un échelonnement du paiement (ex : 50 % à la signature, 50 % à 6 mois) pour préserver votre trésorerie au lancement.
Exemple : Un propriétaire demande 30 000 € de pas-de-porte pour un local en rue piétonne. Le local nécessite 20 000 € de travaux. Vous négociez : 15 000 € de pas-de-porte (au lieu de 30 000 €) + 4 mois de franchise de loyer, en argumentant que vos travaux valorisent ses murs.
Questions fréquentes
Le pas-de-porte est-il obligatoire ?
Non, jamais. C'est un usage, pas une obligation légale. Si le local est vacant depuis longtemps, nécessite des travaux, ou si le marché est détendu, vous pouvez négocier sa suppression totale. Un courtier immobilier peut vous aider dans cette négociation.
Peut-on payer le pas-de-porte en plusieurs fois ?
Oui. L'échelonnement se négocie avec le propriétaire. Un schéma courant : 50 % à la signature du bail, 50 % après 6 mois. C'est un excellent levier pour préserver votre trésorerie pendant la période critique des travaux et du lancement.
Le pas-de-porte est-il déductible des impôts ?
Cela dépend de sa qualification dans le bail. En « supplément de loyer » (le cas le plus fréquent), il est déductible de vos bénéfices, étalé sur la durée du bail. En « indemnité en capital », il est inscrit à l'actif du bilan et non déductible.
Termes liés
Pour aller plus loin
- Pas-de-porte vs Droit au bail : le guide complet — guide complet
- Glossaire immobilier commercial — toutes les définitions
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