Bail commercial(Bail 3-6-9)
Par Antoine Amant · Mis à jour le 30 mars 2026
Contrat de location d'un local pour une activité commerciale. Durée minimale de 9 ans, résiliable tous les 3 ans par le locataire.
À retenir : Durée minimale 9 ans, résiliation possible tous les 3 ans par le locataire, loyer révisé selon l'ILC
Définition
Le bail commercial est un contrat de location d'un local destiné à une activité commerciale, industrielle ou artisanale. En France, il est régi par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. Sa durée minimale est de 9 ans, avec une possibilité de résiliation par le locataire tous les 3 ans (d'où le surnom « bail 3-6-9 »). Le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement et, si le propriétaire refuse de renouveler, d'une indemnité d'éviction qui couvre le préjudice subi.
En pratique
- Le loyer est révisé chaque année selon l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) publié par l'INSEE, et peut être déplafonné tous les 3 ans si la valeur locative a évolué significativement.
- La résiliation anticipée (avant la période triennale) n'est possible que dans des cas très limités : départ à la retraite, invalidité ou transformation de l'immeuble.
- Le bail doit obligatoirement mentionner l'activité autorisée dans la clause de destination. Exercer une activité non prévue expose à la résiliation du bail.
- Le locataire qui ne donne pas congé 6 mois avant la fin d'une période triennale (par lettre recommandée ou acte d'huissier) est automatiquement engagé pour 3 ans de plus.
Exemple : Marie ouvre une boulangerie à Nantes. Elle signe un bail 3-6-9 avec un loyer de 1 500 €/mois. Au bout de 3 ans, si son activité ne fonctionne pas, elle peut donner congé. Sinon, elle est protégée pendant 9 ans avec un loyer plafonné. À la fin des 9 ans, le propriétaire doit renouveler le bail ou lui verser une indemnité d'éviction.
Questions fréquentes
Peut-on résilier un bail commercial avant la fin des 3 ans ?
Non, sauf cas exceptionnels : départ à la retraite ou invalidité du locataire, ou transformation de l'immeuble par le propriétaire. En dehors de ces situations, le locataire est engagé jusqu'à la prochaine échéance triennale.
Que se passe-t-il à la fin des 9 ans du bail commercial ?
Le bail ne s'arrête pas automatiquement. Le locataire a un droit au renouvellement : si le propriétaire refuse, il doit verser une indemnité d'éviction (souvent équivalente à 2-3 ans de loyer). Si personne ne donne congé, le bail se poursuit par tacite prolongation.
Le propriétaire peut-il augmenter le loyer librement pendant le bail ?
Non. Le loyer est révisé annuellement selon l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC). Un déplafonnement n'est possible qu'à chaque renouvellement triennal, et uniquement si la valeur locative du local a changé significativement (travaux, modification du quartier).
Termes liés
Pour aller plus loin
- Bail commercial 3-6-9 : comprendre avant de signer — guide complet
- Glossaire immobilier commercial — toutes les définitions
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