Droit au bail(DAB)
Par Antoine Amant · Mis à jour le 30 mars 2026
Somme versée au locataire sortant pour reprendre son bail commercial. C'est un actif récupérable à la revente.
À retenir : Versé au locataire sortant — actif récupérable à la revente, finançable par la banque
Définition
Le droit au bail est la somme versée au locataire sortant pour reprendre son contrat de bail commercial et bénéficier de ses conditions, notamment un loyer historique souvent inférieur au prix du marché. Contrairement au pas-de-porte, c'est un actif récupérable : vous pourrez le revendre au prochain locataire lorsque vous quitterez le local. Son montant dépend principalement de l'écart entre le loyer en place et le loyer de marché, multiplié par la durée restante du bail.
En pratique
- Le DAB est un actif inscrit au bilan de votre entreprise (immobilisation incorporelle). Il peut être amorti comptablement sur la durée restante du bail.
- Les banques financent plus facilement un droit au bail qu'un pas-de-porte, car elles peuvent prendre une garantie dessus (nantissement).
- Pour estimer un DAB, comparez le loyer en place avec le loyer de marché du quartier. Un loyer très en dessous du marché justifie un DAB élevé.
- Faites toujours vérifier le bail existant par un avocat avant d'acheter un DAB : clauses restrictives, travaux à prévoir, conformité de l'activité.
Exemple : Le local que vous visez a un loyer de 1 000 €/mois alors que le marché est à 1 800 €/mois. Il reste 6 ans de bail. L'économie est de 800 € × 12 × 6 = 57 600 €. Le locataire sortant peut raisonnablement demander un droit au bail entre 40 000 € et 55 000 €.
Questions fréquentes
Comment estimer le montant d'un droit au bail ?
Calculez l'écart entre le loyer en place et le loyer de marché, puis multipliez par la durée restante du bail. Appliquez un coefficient de 0,7 à 0,9 selon l'emplacement et l'état du local. Un expert ou un courtier en immobilier commercial peut affiner cette estimation.
Quelle est la différence entre droit au bail et pas-de-porte ?
Le droit au bail est versé au locataire sortant pour reprendre son bail : c'est un actif récupérable. Le pas-de-porte est versé au propriétaire pour accéder au local : c'est une dépense non récupérable. La règle simple : regardez à qui vous faites le chèque.
La banque finance-t-elle le droit au bail ?
Oui, c'est un des avantages du DAB. Comme il constitue un actif récupérable, la banque peut prendre un nantissement dessus (une garantie). Le financement peut couvrir 50 à 70 % du montant, le reste étant en apport personnel.
Termes liés
Pour aller plus loin
- Pas-de-porte vs Droit au bail : le guide complet — guide complet
- Glossaire immobilier commercial — toutes les définitions
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