Glossaire de l'immobilier commercial

L'essentiel en 5 points

Bail commercial : Contrat de 9 ans minimum, résiliable tous les 3 ans par le locataire
Droit au bail : Somme versée au locataire sortant — actif récupérable à la revente
Pas-de-porte : Somme versée au propriétaire — non récupérable, mais négociable
Fonds de commerce : Clientèle + bail + matériel — l'option la plus sécurisante
Surface pondérée : La vraie valeur de chaque m² (vitrine = 1, sous-sol = 0,3)

Bail commercial(Bail 3-6-9)

Contrat de location d'un local pour une activité commerciale. Durée minimale de 9 ans, résiliable tous les 3 ans par le locataire.

Droit au bail(DAB)

Somme versée au locataire sortant pour reprendre son bail commercial. C'est un actif récupérable à la revente.

Pas-de-porte(Droit d'entrée)

Somme versée au propriétaire des murs lors de l'entrée dans un local commercial. Non récupérable, mais négociable.

Fonds de commerce

Ensemble des éléments (clientèle, bail, matériel, enseigne) qui permettent l'exploitation d'une activité commerciale. Option la plus sécurisante pour une reprise.

Local commercial

Espace immobilier destiné à une activité commerciale de détail : boutique, restaurant, salon de coiffure, etc.

Loyer commercial(Loyer facial / Loyer effectif)

Montant payé pour l'occupation d'un local commercial. Distinguez le loyer facial (affiché) du loyer effectif (réellement payé après franchises et avantages).

Surface pondérée(Surface commerciale utile)

Mode de calcul qui attribue un coefficient à chaque zone d'un local selon sa valeur commerciale. Base du calcul d'un loyer juste.

Zone de chalandise(Bassin de clientèle)

Périmètre géographique d'où provient la majorité de la clientèle d'un commerce. Se découpe en 3 cercles d'accessibilité.

Cession de bail

Transfert du contrat de bail commercial d'un locataire à un autre. Le nouveau locataire reprend les droits et obligations du bail existant.

Emplacement n°1(Emplacement prime)

Localisations commerciales les plus recherchées d'une ville : rues piétonnes principales, centres commerciaux premium. Loyer le plus élevé.

Loyer économique(Coût réel du loyer)

Coût réel du loyer lissé sur la durée du bail, après déduction des franchises, paliers progressifs et participation du bailleur aux travaux.

Franchise de loyer(Période de gratuité)

Période négociée pendant laquelle le locataire ne paie pas de loyer. Généralement 3 à 6 mois, pour couvrir les travaux et le lancement.

Taux d'effort(Ratio loyer/CA)

Ratio entre le loyer (charges comprises) et le chiffre d'affaires prévisionnel. Indicateur clé de viabilité : entre 8 % et 15 % selon l'activité.

Murs commerciaux(Murs d'un local commercial)

Le bien immobilier lui-même (le local), distinct du fonds de commerce qui s'y exploite. On les achète libres (vacants) ou occupés (loués à un commerçant en place).

AOT(Autorisation d'occupation temporaire du domaine public)

Titre délivré par une commune pour occuper l'espace public, par exemple une terrasse sur le trottoir. Personnel, payant, précaire et révocable.

Licence IV(Licence de 4e catégorie, grande licence, licence de plein exercice)

Licence de débit de boissons autorisant la vente de tous les alcools sur place. Son stock est figé : elle se rachète ou se transfère, elle ne se crée plus.

Échéance triennale(Période triennale)

Date qui clôt chaque période de 3 ans d'un bail commercial. Le locataire peut y donner congé, sans motif, avec un préavis d'au moins 6 mois.

Clause résolutoire(Clause de résiliation de plein droit)

Clause du bail qui permet au bailleur d'obtenir la résiliation si le locataire manque à ses obligations, un mois après un commandement resté sans effet.

Indemnité d'éviction

Somme due par le bailleur qui refuse de renouveler un bail commercial, pour compenser le préjudice du locataire, souvent la perte de son fonds.

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