Article 606 : qui paie les gros travaux du bail ? 🧱
13 avril 2026 · 9 min
L'article 606 du Code civil met les grosses réparations (toiture entière, murs porteurs, voûtes, poutres) à la charge du propriétaire. Depuis la loi Pinel de 2014, les baux commerciaux signés ou renouvelés après le 5 novembre 2014 ne peuvent plus transférer ces coûts au locataire : toute clause contraire est réputée non écrite. Le locataire ne paie que l'entretien courant (article 605).
🎓 L'essentiel à retenir
- Grosses réparations : Toiture entière, murs porteurs, voûtes, poutres, murs de soutènement et de clôture entiers (liste exhaustive du Code civil)
- Loi Pinel (2014) : Pour les baux signés/renouvelés après le 5 novembre 2014, les grosses réparations ne peuvent plus être transférées au locataire
- Clause nulle : Toute clause transférant l'article 606 au locataire est réputée non écrite (d'ordre public)
- Le mot clé : « Entier » : remplacer quelques tuiles = entretien (locataire). Refaire toute la toiture = article 606 (propriétaire)
- Mise aux normes : Les travaux imposés par l'administration (accessibilité, incendie) relevant du 606 sont aussi à la charge du propriétaire
Vous signez votre premier bail commercial et une clause mentionne "article 606" ? C'est la ligne qui peut vous coûter des dizaines de milliers d'eurossi vous ne la comprenez pas. L'article 606 du Code civil définit les grosses réparationsd'un bâtiment : toiture, murs porteurs, voûtes, poutres. En principe, ces travaux sont à la charge du propriétaire. En pratique, certains baux tentent de les transférer au locataire.
Ce guide vous explique ce que couvre exactement l'article 606, ce que la loi Pinel a changé depuis 2014, et comment lire votre bail pour éviter les mauvaises surprises.
1. Article 606 : de quoi parle-t-on exactement ? 📜
L'article 606 du Code civil date de 1804. Il dresse la liste exhaustive des grosses réparations :
« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. »
En langage courant, cela concerne la structure du bâtiment: tout ce qui tient le bâtiment debout. Si un mur porteur se fissure, si la toiture s'effondre, si une poutre cède : c'est de l'article 606.
Ce qui relève de l'article 606 vs l'entretien courant
| Article 606 (propriétaire) | Entretien courant (locataire) |
|---|---|
| Réfection complète de la toiture | Réparation de quelques tuiles cassées |
| Reprise d'un mur porteur fissuré | Rebouchage d'une fissure superficielle |
| Remplacement d'une poutre structurelle | Peinture, revêtements de sol |
| Remplacement complet des gouttières et descentes | Débouchage, remplacement d'un robinet |
| Réfection d'un mur de soutènement entier | Entretien de la vitrine, enseigne |
| Reconstruction d'un mur de clôture entier | Réparation d'une partie du mur de clôture |
💡 L'avis d'Almo : Le mot clé est "entier". La jurisprudence distingue systématiquement la réparation partielle (entretien, à votre charge) de la réfection complète (article 606, à la charge du propriétaire). Remplacer 10 tuiles, c'est de l'entretien. Refaire toute la toiture, c'est du 606.
2. Ce que la loi Pinel a changé en 2014 🛡️
Avant 2014, les bailleurs pouvaient inclure dans le bail commercialune clause transférant les grosses réparations au locataire. C'était légal, et c'était fréquent.
La loi Pinel du 18 juin 2014 a mis fin à cette pratique pour les baux signés ou renouvelés à partir du 5 novembre 2014. Désormais :
- Les grosses réparations de l'article 606 ne peuvent plus être mises à la charge du locataire
- Les travaux liés à la vétusté du bâtiment restent à la charge du propriétaire
- Les travaux imposés par l'administration(mise aux normes incendie, accessibilité) qui relèvent de l'article 606 sont aussi à la charge du propriétaire
- Toute clause contraire est réputée non écrite(d'ordre public)
| Situation | Avant Pinel (avant nov. 2014) | Après Pinel (depuis nov. 2014) |
|---|---|---|
| Clause 606 dans le bail | Valide : le locataire paie | Réputée non écrite : le propriétaire paie |
| Toiture à refaire | Dépend de la clause du bail | Toujours à la charge du propriétaire |
| Mise aux normes imposée | Transférable au locataire | À la charge du propriétaire si 606 |
⚠️ Attention : Si vous reprenez un droit au bail ou un fonds de commerce avec un bail signé avant novembre 2014 et jamais renouvelé depuis, la clause 606 transférant les travaux au locataire peut encore être valide. Vérifiez la date de signature et de dernier renouvellement.
3. Comment lire la clause travaux de votre bail 🔍
Cherchez dans votre bail les mentions suivantes : "article 606", "grosses réparations", "réparations de toute nature", "travaux de structure". Voici les cas de figure :
Cas 1 : le bail mentionne explicitement l'article 606
Bonne nouvelle si votre bail est postérieur à novembre 2014 : même si la clause transfère les grosses réparations au locataire, elle est nulle. Vous ne paierez pas.
Cas 2 : le bail parle de "toutes réparations sans exception"
Cette formulation large tente d'inclure les grosses réparations sans les nommer. Pour les baux post-Pinel, c'est également inopposable pour la partie relevant du 606. Le propriétaire reste responsable des travaux de structure.
Cas 3 : le bail ne mentionne pas les travaux
En l'absence de clause, le Code civil s'applique par défaut : le propriétaire assume les grosses réparations (606), le locataire assume l'entretien courant (605).
✨ L'astuce d'Almo : Demandez toujours au propriétaire un état des lieux techniqueavant de signer : état de la toiture, des murs porteurs, des canalisations principales. S'il y a des travaux structurels à prévoir, ce n'est pas vous qui paierez, mais le propriétaire retardera peut-être les travaux. Mieux vaut le savoir avant.
4. Exemples concrets : qui paie quoi ? 💶
Imaginons que vous exploitez un commerce de 100 m² dans un immeuble des années 1970. Voici des scénarios courants :
| Situation | Coût estimé | Qui paie ? | Pourquoi |
|---|---|---|---|
| La toiture fuit et doit être entièrement refaite | 30 000 à 80 000 € | Propriétaire | Article 606 : couverture entière |
| Quelques tuiles cassées après une tempête | 500 à 2 000 € | Locataire | Entretien courant (réparation partielle) |
| Un mur porteur se fissure | 10 000 à 50 000 € | Propriétaire | Article 606 : gros murs |
| Peinture et ravalement de façade | 5 000 à 15 000 € | Ça dépend | Ravalement = entretien sauf si structure touchée |
| Charpente à remplacer intégralement | 15 000 à 60 000 € | Propriétaire | Article 606 : rétablissement des poutres |
| Robinetterie ou chasse d'eau défaillante | 100 à 500 € | Locataire | Entretien courant |
| Mise aux normes accessibilité PMR (rampe, porte) | 5 000 à 20 000 € | Propriétaire | Travaux imposés par l'administration (loi Pinel) |
💡 L'avis d'Almo : Le ravalement de façade est une zone grise classique. S'il s'agit d'un simple rafraîchissement (peinture, nettoyage), c'est de l'entretien. Si la façade est structurellement dégradée (pierres qui s'effritent, enduit qui tombe par plaques), cela peut relever du 606. En cas de doute, demandez un diagnostic technique.
5. Comment négocier la clause travaux de votre bail 🤝
Même si la loi Pinel vous protège sur les grosses réparations, il reste des points à négocier :
Les 4 points à vérifier et négocier
- L'inventaire précis des charges : depuis la loi Pinel, le bail doit contenir un inventaire des charges imputées au locataire. Exigez une liste détaillée et vérifiez qu'aucune charge relevant du 606 n'y figure
- La répartition des travaux d'embellissement : les travaux d'aménagement intérieur (cloisons, peinture, revêtement de sol) sont à votre charge. Mais si le propriétaire vous demande de remettre le local en état à la sortie, négociez une clause de renonciation à la remise en état
- Le sort des améliorations : si vous réalisez des travaux qui valorisent le local (façade, vitrines), négociez pour que le bailleur ne puisse pas les récupérer gratuitement au renouvellement du bail
- Le budget prévisionnel de charges : demandez le décompte des charges des 3 dernières années. Si des travaux importants ont été votés en copropriété, vous les verrez dans les appels de fonds
✨ L'astuce d'Almo : Demandez au propriétaire les procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales de copropriété. Vous y trouverez les travaux votés, les travaux à venir, et les budgets prévisionnels. C'est le meilleur moyen de savoir si de gros travaux (ravalement, toiture, ascenseur) sont prévus.
6. Que faire si le propriétaire refuse de payer ? ⚖️
Si votre bail est postérieur à novembre 2014 et que le propriétaire refuse d'assumer les grosses réparations :
- Envoyez une mise en demeurepar lettre recommandée avec accusé de réception, en citant l'article 606 du Code civil et l'article L145-40-2 du Code de commerce (loi Pinel)
- Faites constater les désordres par un commissaire de justice (ex-huissier). Ce constat servira de preuve
- Saisissez le tribunal judiciaire si le bailleur ne réagit pas. Le juge peut ordonner les travaux et condamner le bailleur à des dommages-intérêts
En cas d'urgence (toiture qui s'effondre, risque pour la sécurité), vous pouvez faire réaliser les travaux vous-même et demander le remboursement au propriétaire. Conservez tous les devis, factures et échanges écrits.
Pour aller plus loin
- Bail commercial 3-6-9 : durée, résiliation, renouvellement : comprendre le cadre juridique de votre bail
- Négocier le loyer de son local commercial : franchise, paliers et loyer économique
- Réussir son projet de local commercial : les fondamentaux du futur commerçant
- Bail dérogatoire : tout comprendre avant de signer : le contrat de courte durée
- Glossaire immobilier commercial : les définitions clés
Sources
Article 606 du Code civil — Légifrance, Loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014 — Légifrance, Obligations et droits du locataire d'un bail commercial — Service Public
FAQ : article 606 et gros travaux
Que couvre l'article 606 du Code civil ?
L'article 606 couvre les grosses réparations : gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, fondations, murs de soutènement et de clôture. En résumé, tout ce qui touche à la structure du bâtiment.
Le propriétaire peut-il faire payer les gros travaux au locataire ?
Non, pour les baux signés ou renouvelés après le 5 novembre 2014. La loi Pinel interdit le transfert des grosses réparations au locataire. Toute clause contraire est réputée non écrite.
Quelle différence entre grosses réparations et entretien courant ?
Les grosses réparations (art. 606) portent sur la structure : toiture entière, murs porteurs, fondations. L'entretien courant (art. 605) couvre les petites réparations : tuiles, peinture, robinetterie, revêtements.
Que faire si mon bail contient une clause article 606 ?
Si votre bail a été signé ou renouvelé après novembre 2014, la clause est nulle de plein droit. Le propriétaire reste responsable des grosses réparations. Pour les baux antérieurs jamais renouvelés, la clause peut encore s'appliquer.
Qui paie le ravalement de façade dans un bail commercial ?
Ça dépend. Un simple rafraîchissement (peinture, nettoyage) est de l'entretien à la charge du locataire. Si la façade est structurellement dégradée, cela relève de l'article 606 et c'est au propriétaire de payer.
Que faire si le propriétaire refuse de payer les grosses réparations ?
Envoyez une mise en demeure par LRAR en citant l'article 606 et l'article L145-40-2 du Code de commerce. Faites constater les désordres par un commissaire de justice. En dernier recours, saisissez le tribunal judiciaire.
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