Franchise de loyer(Période de gratuité)
Mis à jour le 30 mars 2026
Période négociée pendant laquelle le locataire ne paie pas de loyer. Généralement 3 à 6 mois, pour couvrir les travaux et le lancement.
À retenir : 3 à 6 mois standard — à demander systématiquement, surtout si des travaux sont nécessaires
Définition
La franchise de loyer est une période négociée au début du bail commercial pendant laquelle le locataire est dispensé de payer le loyer. Elle dure généralement 3 à 6 mois et couvre la phase de travaux d'aménagement et de lancement de l'activité, pendant laquelle le local ne génère pas encore de chiffre d'affaires. C'est le levier de négociation le plus courant et le plus efficace pour un primo-commerçant. Le propriétaire l'accepte car il sécurise un locataire engagé sur 9 ans et bénéficie de travaux qui valorisent son bien.
En pratique
- Demandez systématiquement une franchise de loyer, même si elle n'est pas proposée. C'est un usage courant et les propriétaires s'y attendent. Un refus catégorique est un signal d'alerte.
- La durée standard est de 3 à 6 mois. Pour un local nécessitant de gros travaux (restaurant, boulangerie), vous pouvez négocier jusqu'à 12 mois en justifiant le planning de travaux.
- Stratégie : proposez un pas-de-porte réduit en échange d'une franchise plus longue, ou inversement. Le propriétaire reçoit un capital immédiat, vous préservez votre trésorerie.
- Attention : la franchise porte généralement sur le loyer uniquement. Les charges locatives (copropriété, taxe foncière) restent dues pendant la période de franchise.
Exemple : Vous ouvrez un restaurant à Lyon dans un local nécessitant 4 mois de travaux. Vous négociez 5 mois de franchise de loyer (4 mois de travaux + 1 mois de rodage). Sur un loyer de 3 000 €/mois, cela représente 15 000 € d'économie au moment où votre trésorerie en a le plus besoin.
Questions fréquentes
Peut-on obtenir une franchise de loyer sans travaux ?
Oui, mais c'est plus difficile à justifier. L'argument principal est le temps de rodage de l'activité (constitution de la clientèle). Un marché détendu (beaucoup de locaux vacants) renforce votre position de négociation même sans travaux.
La franchise de loyer est-elle inscrite dans le bail ?
Oui, obligatoirement. Elle doit figurer dans une clause spécifique du bail commercial avec sa durée exacte et les conditions (loyer uniquement ou loyer + charges). Un accord oral n'a aucune valeur juridique.
Les charges sont-elles dues pendant la franchise de loyer ?
En général, oui. La franchise porte sur le loyer seul. Les charges locatives (provisions pour charges, taxe foncière, assurance) restent dues sauf si vous négociez explicitement une franchise « loyer + charges » — ce qui est rare mais possible.
Termes liés
Pour aller plus loin
- Négocier le loyer de son local commercial : le guide — guide complet
- Glossaire immobilier commercial — toutes les définitions
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