Indemnité d'éviction
Mis à jour le 8 octobre 2026
Par Antoine Amant, Cofondateur & CEO, 10 ans dans l'immobilier professionnel et le conseil
Somme due par le bailleur qui refuse de renouveler un bail commercial, pour compenser le préjudice du locataire, souvent la perte de son fonds.
À retenir : Égale au préjudice subi : souvent la valeur du fonds de commerce, plus les frais de réinstallation (article L145-14 du Code de commerce)
Définition
L'indemnité d'éviction est la compensation que doit verser au locataire le bailleur qui refuse le renouvellement d'un bail commercial (article L145-14 du Code de commerce). Elle est égale au préjudice causé par ce refus. Lorsque le locataire perd son fonds de commerce, elle comprend notamment la valeur marchande du fonds, augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation et des frais et droits de mutation d'un fonds de même valeur. Si le fonds peut être transféré sans perte importante de clientèle, elle se limite en pratique à la valeur du droit au bail et aux frais de déplacement. Le bailleur en est dispensé s'il justifie d'un motif grave et légitime contre le locataire (article L145-17).
En pratique
- Le locataire évincé peut rester dans les lieux, aux conditions du bail expiré, tant qu'il n'a pas reçu l'indemnité. Il verse alors une indemnité d'occupation à la place du loyer.
- Tant que le locataire est dans les lieux et n'a pas loué ou acheté un autre local pour se réinstaller, le bailleur peut revenir sur son refus dans les 15 jours suivant la décision devenue irrévocable fixant l'indemnité : c'est le droit de repentir. Il consent alors au renouvellement, paie les frais de procédure et ne peut plus se rétracter.
- Un motif grave et légitime (loyers impayés, arrêt d'exploitation) prive le locataire d'indemnité, à condition que le manquement ait duré plus d'un mois après une mise en demeure.
- Le droit au renouvellement suppose que le fonds ait été exploité au cours des 3 années précédant la fin du bail. Un local fermé depuis longtemps fragilise ce droit.
Exemple : Une boutique de prêt-à-porter à Lille, dont le fonds est estimé à 150 000 €, reçoit un refus de renouvellement sans motif. Si sa clientèle ne peut pas la suivre dans un autre local du quartier, l'indemnité couvre au moins la valeur du fonds, plus les frais de déménagement, de réinstallation et les droits de mutation d'un fonds équivalent. Tant qu'elle n'est pas payée, la boutique continue d'exploiter aux conditions de l'ancien bail.
Questions fréquentes
Comment est calculée l'indemnité d'éviction ?
Elle couvre le préjudice causé par le refus de renouvellement. Si le fonds disparaît, elle comprend sa valeur marchande, les frais de déménagement et de réinstallation et les droits de mutation. Si le fonds peut être déplacé, elle porte surtout sur la valeur du droit au bail.
Le bailleur peut-il refuser le renouvellement sans indemnité ?
Oui, s'il justifie d'un motif grave et légitime, comme des loyers impayés ou un arrêt d'exploitation persistant plus d'un mois après une mise en demeure. Il en est aussi dispensé si l'immeuble doit être démoli pour insalubrité ou danger.
Faut-il quitter le local avant d'être payé ?
Non. Le locataire évincé a droit au maintien dans les lieux, aux conditions du bail expiré, jusqu'au paiement de l'indemnité. Il verse une indemnité d'occupation à la place du loyer.
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Pour aller plus loin
- Bail commercial 3-6-9 : durée, résiliation, renouvellement — guide complet
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