Clause résolutoire(Clause de résiliation de plein droit)
Mis à jour le 8 octobre 2026
Par Antoine Amant, Cofondateur & CEO, 10 ans dans l'immobilier professionnel et le conseil
Clause du bail qui permet au bailleur d'obtenir la résiliation si le locataire manque à ses obligations, un mois après un commandement resté sans effet.
À retenir : Elle ne joue qu'un mois après un commandement resté sans effet, et ce commandement doit mentionner ce délai (article L145-41 du Code de commerce)
Définition
La clause résolutoire est une stipulation du bail commercial qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat si le locataire manque à l'une de ses obligations : loyer ou charges impayés, défaut d'assurance, activité non conforme à la destination du bail. L'article L145-41 du Code de commerce l'encadre : elle ne produit effet qu'un mois après un commandement resté sans effet, et ce commandement doit mentionner ce délai, à peine de nullité. Le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre ses effets tant que la résiliation n'a pas été constatée par une décision définitive. Depuis le 28 mai 2026, le locataire doit pour cela démontrer sa capacité à régler la dette et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience.
En pratique
- Ce n'est pas une porte de sortie pour le locataire : cesser de payer pour « sortir » du bail expose au paiement de la dette, des frais de procédure et à une expulsion.
- Le délai d'un mois court à partir de la délivrance du commandement par commissaire de justice. Réglez ou faites-vous conseiller dans ce délai : ensuite, le bailleur peut faire constater la résiliation en justice.
- Si votre fonds de commerce sert de garantie à un prêt (nantissement), le bailleur doit notifier sa demande aux créanciers inscrits, qui peuvent régler la dette pour sauver le bail.
- Reprenez le paiement du loyer courant au plus vite, même si la dette n'est pas soldée : c'est désormais une condition pour obtenir des délais du juge.
Exemple : Un restaurateur bordelais accumule deux mois de loyer impayés, soit 6 000 €. Le 3 mars, son bailleur lui fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire. Sans règlement au 3 avril, le bailleur peut saisir le juge pour faire constater la résiliation. Si le restaurateur a repris le paiement du loyer courant et prouve qu'il peut solder la dette, il peut demander des délais et la suspension des effets de la clause.
Questions fréquentes
Le locataire peut-il utiliser la clause résolutoire pour quitter son bail ?
Non. Elle est stipulée au profit du bailleur et sanctionne un manquement. Pour partir, le locataire dispose du congé triennal, de la résiliation amiable, de la cession du droit au bail ou, sous conditions, du départ à la retraite.
Quel délai après un commandement de payer ?
Un mois après la délivrance d'un commandement resté sans effet. Le commandement doit mentionner ce délai, sinon il est nul. La résiliation doit ensuite être constatée par le juge, qui peut accorder des délais sous conditions.
Le juge peut-il suspendre la clause résolutoire ?
Oui, tant que la résiliation n'a pas été constatée par une décision définitive. Depuis le 28 mai 2026, il faut démontrer sa capacité à régler la dette et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience.
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